평범한 직장인이 리츠 투자 ETF를 샀다가 -30% 손실났지만 근근이 버텨나가고 있는 후기를 공유하려고 합니다.
※ 처물림 주의 ※
자산 시장의 상승이 참 격렬했던 2021년 한 해를 보내고 2022년에도 역시 자산 시장은 배신하지 않을 거라고 투자자들(=저)은 근거없는 착각속에 빠져 살고 있었습니다.
물론 여러 유튜브나 책 등 매체에서 영원한 상승은 없다고 대중들을 경고하였고 저도 머리로는 알고는 있었습니다.
머리로만 알고 있었습니다.
"그래 다 맞는 말이야. 하지만 장기적으로 우상향하는 자산에 투자하고, 장기적으로 버틸 수만 있으면 은행에 넣는 것보다,물가상승률을 방어할 수 있는 수준의 수익을 언젠가는 충분히 얻을 수 있을 거야"라고 생각했습니다.
비이성적인 생각일까요? 어느정도 하락장을 예상해보고 상상해봤지만 막상 겪어보지 않았기 때문에 막상 겪었을 때 이렇게 아플 줄은 몰랐습니다. ^^
아무튼 2022년 4월 그 당시, 부동산 투자는 하고 싶었지만 시드머니가 소박했기 때문에 소액으로 할 수 있는 부동산 투자 물건을 잘 몰랐었습니다.
그냥 "미국 부동산은 장기적으로 우상향할 거니까 괜찮아. 우리나라 부동산도 10년 보유하면 장기 우상향할 거야"라고 생각했습니다.
그러다가 소액으로 할 수 있는 부동산 투자가 뭐가 있는지 알아보다가 리츠에 투자하면 된다는 이야기를 어디서 들었습니다.
※ 부동산은 사려면 최소 몇백만원에서 몇천만원이 필요하지만, 리츠에 투자하는 ETF는 몇천원만 있어도 1주를 살 수 있기 때문입니다.
리츠(REITs)란 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산에 투자하는 펀드를 지칭하는 단어입니다.
자산운용사가 불특정 다수의 일반 투자자들로부터 돈을 십시일반 모아서 그 돈으로 부동산에 투자하여 운용 수익*을 투자자들에게 배당하는 뮤추얼 펀드**를 말합니다.
* 여기서 운용 수익은 부동산 자산가치 상승에 따른 자본 수익 및 임대료 등을 통해 얻는 인컴수익 등이 있습니다.
** 뮤추얼 펀드란 쉽게말해 고객들에게 돈을 받아 투자를 하는 법인입니다.
저는 "TIGER 리츠부동산인프라"라는 ETF와 "TIGER 미국MSCI리츠(합성 H)"라는 ETF 두 종목에 각각 500만원씩 다해서 천만원어치를 매수(투자)했습니다.
▶ <TIGER 리츠부동산인프라 ETF>에 대한 간략한 설명
'TIGER'라는 것은 "미래에셋자산운용"회사에서 출시한 일종의 브랜드 네임입니다.
※ 앞으로 종목에서 앞에 TIGER라는 단어를 보시면 미래에셋자산운용사에서 만든 펀드구나 생각하면 됩니다.
'부동산인프라'라는 것은 이 펀드가 어디에 투자되느냐 알려주는 겁니다.
리츠도 투자 대상에 따라 다양한 종류의 리츠가 있습니다.
오피스에 투자하는 오피스 리츠, 상가 등 소매 부동산에 투자하는 리테일 리츠, 호텔이나 리조트 등에 투자하는 호텔 리츠, 아파트나 기숙사 등 주거 목적으로 지어진 부동산에 투자하는 주거 리츠, 물류센터 등에 투자하는 물류/산업 리츠, 다양한 유형의 부동산을 소유 관리하는데 투자하는 복합 리츠, 데이터센터에 투자하는 데이터센터 리츠, 노인 생활 시설 등에 투자하는 헬스케어 리츠, 광케이블이나 무선 인프라 등에 투자하는 인프라 리츠가 있습니다.
(한국리츠협회>리츠 투자>리츠란 무엇인가?>리츠의 유형 참고)
아무튼 이 'TIGER 리츠부동산인프라'라는 놈은 비중이 그때그때 조금씩 운용하기에 따라 다르지만 부동산에 약 80%, 금융 및 기타 분야에 20%를 투자가 됩니다. 단순히 생각해서 내가 투자한 돈이 80%는 부동산으로 들어가고 20%는 금융 및 기타 분야에 들어간다는 말입니다.
(부동산 ETF라고 100% 모든 돈을 다 부동산에만 넣어야 하는 것은 아니기 때문입니다)
그리고 부동산에 투자된 돈들은 국내 리츠 중에서 우량 종목(맥쿼리인프라, 롯데리츠, SK리츠, 신한알파리츠 등)에 다시 투자가 됩니다.
※ 이런 걸 재간접형 펀드라고 하는데요 고객들이 펀드에 투자한 돈이 또 다른 펀드로 들어간다는 뜻입니다.
TIGER 리츠부동산인프라 ETF의 이름은 인프라지만 정말 딱 인프라에만 들어가는 것은 또 아닙니다.
※ 맥쿼리인프라는 유료도로나 터널 같은 인프라 자산의 건설 및 운영에 투자하는 회사입니다. 롯데리츠의 투자 대상물은 롯데백화점이나 마트 건물들입니다.
어쨌든 저는 이 TIGER 리츠부동산인프라 ETF가 우리나라 경제와 산업 전반의 근간이 되는 부동산에 골고루 투자가 되었다고 생각했습니다.
▶ <TIGER 미국 MSCI리츠(합성 H)> ETF에 대한 간략한 설명
이 ETF는 미국 부동산에 투자하는 ETF입니다.
어떤 미국 부동산에 투자하느냐? MSCI라는 미국의 회사에서 '23.3.31. 기준으로 126개의 리츠들을 모아 지수를 만들었는데 그 지수가 미국MSCI리츠 지수입니다. 바로 그 미국MSCI리츠 지수를 따라서 투자합니다.
합성 H라는 것은 환 헷지*를 한다는 뜻입니다.
* 환 헷지라는 것은 투자자들의 돈을 받은 회사가 전문적인 금융공학적 기술을 사용해서 환율이 오르고 내리는 변동 속에서 고객들이 환율 변동에 따른 위험을 최대한 피할 수 있게 작업을 하는 것입니다.
저는 2022년 4월 당시에 원달러환율이 1,200원을 훌쩍 넘어있어서 정상적인 환율 수준보다 너무 높기 때문에 곧 환율은 내려갈 거라고 생각했습니다.
저의 작고 소중한 원화를 달러로 바꿔서 미국 부동산에 투자를 했는데 (나중에 환율이 오르면 상관이 없지만) 나중에 만약 환율이 내려간다면 달러가 쉽게말해 헐값이 되는 것이고 그때 가서 미국 부동산을 팔거나 임대해서 얻은 달러를 원화로 다시 바꾼다고 생각하면 원화가 비싼 상태이기 때문에 환율 손해를 많이 볼 것이라고 생각했습니다. 그래서 환 헷지가 되는 ETF를 사야겠다고 생각했습니다.
하지만 역시나 제 예상은 보기 좋게 빗나갔고 환율은 그때부터 계속 더 올라서 이제는 중단기 균형점이 1,300원대로 형성된 것이 아닌가 하는 생각이 들 정도입니다.
※ 2023년 4월 21일 현재 원달러 환율의 지난 1년간 중간값은 1,305원이고 최저값은 1,276원, 최고값은 1,330원입니다.
역시 제가 생각하는 것과 반대로 하면 됩니다.
※ 그렇다고 환헷지가 안되는 미국 부동산에 투자하는 ETF 자체가 존재하는지는 모르겠습니다.
아무튼 이 두 ETF를 500만원어치씩 매수했고 그때부터 가격은 계속 내려가기 시작했습니다.
1년 정도 보유한 결과 2023.4.21. 현재 평가손익은 -2,733,450원이며 수익률은 -27.4%정도 됩니다.
갑자기 눈물이 날라고 하네 ^^
애초에 10년 보유한다는 그 패기는 어디로 갔는지 중간에 손절매를 해버리고 손목을 자르고 싶던 순간이 정말 많았습니다.
사실 지금도 이쯤 하면 됐다 그만 떠나자고 생각하고는 있지만 매달 배당이 들어오고 있어서 그나마 버티고 있습니다.
지금까지 받은 배당을 다 더 해보면 세후 467,740원입니다.
(부동산인프라 306,540원, 미국MSCI리츠 161,200원)
투자원금 9,971,450원에 비하면 실 배당 수익률 세후 4.7%정도 되겠군요.
즉 배당받은 것을 고려해보면 -27.4% 수익률에서 -22.7%수익률 정도로, 손해가 조금 줄어들더라고요. 주가가 더 빠지지만 않는다면, 그리고 배당이 앞으로 줄지만 않는다면 앞으로 5년이면 투자 원금을 회수할 수 있게 됩니다.
말이 5년이지 진짜 어마어마하게 긴 기간입니다. 그리고 5년 동안 은행에만 넣었어도 안전하게 돈이 조금이라도 불어났었을 텐데 원금만 회복한다는 것은 실질적으로는 마이너스 투자를 한 셈이죠.
다시는 이런 투자를 하면 안 되겠다고 반성합니다.
그렇지만 매달 조금씩 들어오는 배당금에 부동산 주인이 된 것 같은 기분도 들고 나름의 재미가 있긴 합니다.
TIGER 리츠부동산인프라 같은 경우 현재 1주당 가격은 4,550원이고 저의 경우 780주를 보유해서 지난 1년간 받은 금액이 306,540원이므로 약 350만원으로 연 30만원의 배당금을 기대할 수 있습니다. 8%가 넘어가는 배당률입니다.
물을 더 타고 싶은 마음도 있습니다.
물론 주가는 더 빠질 수도 있고 배당금 규모도 더 줄어들지도 모릅니다.
작년에 한 번에 사지 말고 분할매수를 했으면 어땠을까 하는 후회가 많이 남습니다.
그래도 비트코인과 비교하면 상대적으로 마음이 편하기도 합니다.
저 또한 비트코인 광풍 속에서 평단 1BTC=5,000만원에 약 0.2개의 비트코인을 매수(투자) 했었지만
지금 리츠들과 비슷하게 -25%수준으로 처물려있는 상태인데 비트코인은 실물도 없고 아무런 배당도 나오지 않는 말 그대로 가상의 자산이기 때문에 보유하고 있기에 불안합니다.
배당도 나오는 리츠가 비트코인에 비하면 덜 불안한 것 같으면서도 또 비트코인이 회복되는 속도를 보면 리츠보다 나은 것 같기도 하고요.
물론 두 자산의 성질은 완전 다르기 때문에 1:1로 비교할 순 없을 것입니다.
항상 교훈은 같아 보입니다.
남들이 열광할 때 사지 말고 남들이 외면할 때 관심을 가지라.
검색해보면 제가 투자했던 리츠 두 개 모두 제가 투자했을 당시 신문 기사도 많고 가장 관심이 뜨거웠을 시기였습니다.
반대로 생각해보면 아무도 관심을 갖지 않는 지금이 리츠 투자 적기일까요?
앞으로 어떻게 하면 좋을까요? 부분적으로라도 팔아버려서 비중을 축소할까요? 아니면 그냥 계속 존버할까요? 미국 부동산은 살아날까요? 우리나라 부동산도 지금 저점을 찍은 것일까요? 희망은 있을까요?
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